Você sabe “quem é quem” e “o que é o quê” dentro de seu condomínio?
É comum nos novos e grandes condomínios, em que boa parte dos moradores sejam novos casais ou pessoas que nunca antes tenham morado em condomínios. Assim é muito fácil encontrar pessoas que não saibam exatamente o significado de algumas palavras bastante usadas na vida em condomínio e, principalmente, os cargos administrativos que fazem parte deste universo.
Assim, citaremos abaixo cada uma destas “novas palavras” que agora farão parte de seu cotidiano.
Síndico (Geral)
Em teoria é a pessoa “que manda”, é o prefeito do condomínio, é eleito pelos condôminos e por isso têm o dever de defender o bem comum e a ordem. Em geral o mandato dura 2 anos, mas isso pode variar conforme o condomínio. É quem cuida de toda burocracia e finanças do local, além de ser o grande mediador dos conflitos entre moradores. Caso nenhum morador queira assumir a função é possível contratar um ‘síndico profissional’.
É o representante legal do condomínio. Exerce a administração geral do condomínio, fazendo cumprir os artigos 1331 a 1358 do novo Código Civil, a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno. O síndico pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, salvo disposição contrária na Convenção. O síndico será eleito pela forma e prazo previstos na Convenção. O prazo do mandato é de geralmente dois anos, com direito a reeleição. Cabe ao síndico:
- Conhecer as leis que tratam de condomínios, a convenção e o regimento interno do prédio.
- Cumprir as decisões das assembleias.
- Elaborar, implantar e acompanhar o Programa de Manutenção Preventiva do condomínio, supervisionando as atividades de manutenção, conservação e limpeza das áreas comuns e equipamentos coletivos.
- Manter o arquivo do síndico sempre completo e em condições de consulta, transferindo toda a documentação do condomínio para o novo síndico através da ata da eleição.
- Proceder a cobrança imediata e efetiva dos condôminos inadimplentes.
- Contratar uma boa administradora para assessorá-lo, garantindo o cumprimento das leis previdenciárias, trabalhistas, fiscais e as específicas de condomínios (por exemplo, Auto de Vistoria de Segurança, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, Cipa e Brigada de Incêndio).
- Solicitar a participação efetiva do corpo diretivo: síndicos de bloco, conselho fiscal e consultivo, se houver, pedindo uma análise rápida das pastas de prestação de contas.
- Manter-se atualizado através de publicações específicas, feiras, cursos, eventos e palestras.
- Expede notificações e multas para a área comum, com base na lei interna do condomínio
- Responde questões relativas a área comum no livro de ocorrências
Síndicos de Bloco
São espécies de “subprefeitos” do condomínio e são eleitos pelos condôminos de cada bloco, por isso, têm o dever de defender o bem comum e a ordem nestes espaços. Em geral o mandato dura 2 anos, mas isso pode variar conforme o condomínio.
- Faz parte do Conselho Deliberativo e, dentro dele, ajuda o síndico a administrar a vida em condomínio
- É responsável pela fiscalização de toda a estrutura interna dos blocos
- Faz mediação entre moradores e busca resoluções para os conflitos do dia-a-dia
- Aponta problemas e possíveis soluções ao Síndico Geral
- Ajuda a fiscalizar a lei interna do condomínio
- Solicita o envio de notificações e multas a moradores de seu bloco para o síndico geral
- Responde questões relativas ao bloco no livro de ocorrências
Conselho Consultivo e Fiscal
Normalmente são 3 pessoas, que ficam responsáveis pela análise das finanças do condomínio, são com um “Tribunal de Contas”. É importante saber que eles não precisam ser moradores para cumprir esta função.
O Conselho Fiscal é composto de três membros e exerce função de fiscalização nas contas do condomínio. O mandato dos conselheiros não é irrevogável, podendo ser destituídos a qualquer tempo pelas assembleias gerais. Se estiver previsto na Convenção, o corpo diretivo do condomínio poderá contar ainda com Conselho Consultivo, órgão de consulta do síndico, também formado por três membros. Os conselheiros poderão exercer as seguintes funções:
- Conferir periodicamente as contas do condomínio, comparando-as com os comprovantes originais.
- Analisar as contas apresentadas pelo síndico.
- Emitir parecer sobre as contas e apresentá-lo em assembléia geral.
- Ajuda a elaborar um regulamento e as alterações que forem necessárias para o uso das partes recreativas do condomínio, sem que haja disposições contrárias ao estabelecido na Convenção.
- Auxiliar , sempre que possível, o síndico em suas atividades.
Conselho Deliberativo
São membros deste grupo: Síndico Geral e Síndicos de Bloco. É este o grupo gestor que toma todas as decisões do condomínio.
- Autorizam empresas, prestadores de serviço e orçamentos para todo o condomínio
- Autorizam o gasto com despesas extraordinárias não previstas no orçamento.
- Deliberam sobre a admissão e troca de funcionários
- Deliberam sobre reconsiderações de notificações e multas
- Elaboram as pautas a serem abordadas em assembleias
- Apontam pontos a serem alterados na convenção e no regimento interno.
Zelador
É quem arruma qualquer problema técnico do local, possui hora de trabalho definida, mas precisa estar sempre presente para qualquer emergência, por isso é comum que more no prédio. Normalmente é o “chefão” dos serviços prestados, ficando responsável por coordenar os porteiros e setor de limpeza.
Algumas das funções do zelador são:
- Distribuir os serviços, materiais e equipamentos do dia aos faxineiros e fiscalizar os trabalhos.
- Examinar o funcionamento de motores de portão, sistema de segurança e das bombas d’água.
- Fiscalizar a retirada do lixo e sua coleta.
- Trocar lâmpadas e reatores queimados.
- Verificar se o fornecimento de água e encanamentos estão normais e repassar a informação em caso de qualquer problema.
- Em caso de mudanças, acompanhar e encaminhar moradores a seus destinos, verificando qualquer dano causado no processo.
- Manter em bom estado de conservação todo o equipamento do condomínio.
- Atender todos os condôminos com delicadeza, respeito e, acima de tudo, imparcialidade.
- Evitar comentários e ser sempre discreto.
- Zelar pelo jardim do prédio evitando a destruição de plantas e regá-las, quando não houver funcionário exclusivo para isso.
- Levar imediatamente ao conhecimento dos síndicos geral e de bloco, de forma imparcial, qualquer problema/ocorrência ocorrido no condomínio.
Porteiros
Elaboramos um comunicado aqui para falar mais sobre este importante colaborador.
Empresa Administradora
É comum em condomínios grandes que uma empresa trabalhe ao lado do síndico para ajudar em questões mais delicadas como contas a pagar e orçamentos. É também quem faz a cobrança de moradores inadimplentes e cuida de toda papelada de funcionários e outros.
Como vimos, em um condomínio, existem vários cargos ocupados por membros da gestão: síndico, subsíndico, conselheiros fiscais, etc. Mas as nomenclaturas não existem apenas para os cargos administrativos. Elas também servem para as pessoas que moram ou possuem imóvel nos condomínios. Mas qual a diferença entre proprietário, morador, condômino, locatário, locador e inquilino? E como saber em qual categoria cada membro do condomínio pertence?
Proprietário / Condômino
Existem muitas dúvidas sobre o conceito de “condômino”. A maioria das pessoas acha que condômino é aquele que mora no condomínio, sendo ele dono ou não do imóvel. Mas, na verdade, proprietário e condômino são sinônimos, ou seja, só é considerado condômino aquele que é dono do imóvel. O proprietário/condômino pode tanto residir no próprio imóvel quanto deixá-lo na mão de um inquilino.
Inquilino / Locatário
Inquilino e locatário também são sinônimos e se referem às pessoas que pagam um valor mensal para usufruir de um imóvel que não é seu.
Morador
É quem mora na unidade, seja ele dono do imóvel ou não. Esse termo é muito confundido com o termo “condômino”, o que pode gerar grande equívocos.
Locador
O locador é o proprietário ou condômino que não reside no próprio imóvel, sendo essa a única diferença entre os três termos. A partir do momento que o proprietário resigna o direito de residir no próprio apartamento, ele se torna locador.
Confundir esses termos pode não parecer um erro muito grande, mas pode acarretar algumas consequências. Uma delas é a má interpretação do Código Civil: Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Ao confundir o conceito de condômino com o de morador, pode-se concluir erroneamente que os inquilinos têm direito de voto nas assembleias mesmo sem procuração do proprietário.
Agora que você já sabe quem faz o que em um condomínio, é hora de um pequeno glossário para não ficar perdido com as palavras e expressões usadas:
Área Comum – É toda e qualquer área externa ao apartamento. Inclui-se, corredores, escadas, estacionamento, portaria, playground etc.
Assembleia – É a famosa reunião de condomínio, que é feita para tomar decisões importantes e votações.
Convenção – O código máximo de leis do condomínio, estipula direitos e deveres dos moradores e outras questões de funcionamento. Para mudar uma convenção é preciso de aprovação de 2/3 dos condôminos.
Corpo Diretivo – O grupo em que faz parte o síndico, síndicos de bloco e conselheiros.
Destituição – É o processo de retirada dos poderes de qualquer membro do Corpo Diretivo. Geralmente este processo exige um quórum mínimo de pessoas descontentes e um bom embasamento jurídico para ser válido.
Quórum – Quantidade de pessoas presentes para que uma determinada decisão seja possível. Várias decisões dentro do condomínio não podem ser tomadas por poucas pessoas/isoladamente e exigem um quórum específico (ou seja, quantidade específica/mínima de pessoas presentes).
Regimento/Regulamento Interno – São regras mais específicas e cotidianas da vida em condomínio, assim como a convenção precisa de registro em cartório. A diferença entre as duas é, por exemplo: A convenção estipula uma vaga de veículo por apartamento, já o regimento institui que só carros pequenos podem usar a garagem do condomínio.
Requerimento – Documento oficial elaborado e encaminhado à administração para solicitar algum tipo de informação ou acesso a algum documento que são protegidos por leis específicas ou que são de acesso restrito. Também pode ser usado para solicitar providência/reconsideração em casos específicos. É exigido, por exemplo, caso um morador necessite de acesso a imagens gravadas pelo sistema de segurança ou ainda para a reconsideração de notificações e multas.
